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Acquistare immobili di lusso all'asta in Italia può rivelarsi un'affare incredibile, offrendo una serie di vantaggi che vanno ben oltre l'aspetto estetico. Esploriamo le ragioni chiave per cui questa opportunità può essere vantaggiosa e come possa rappresentare un investimento stabile e di prestigio. 1. Prezzi Competitivi: Le aste immobiliari offrono l'opportunità di accedere a proprietà di lusso a prezzi notevolmente competitivi rispetto al loro valore di mercato. Questo significa che è possibile godere di tutti i comfort e il lusso associati a queste residenze senza dover pagare un prezzo eccessivo. 2. Opportunità di Investimento a Lungo Termine: Gli immobili di lusso sono spesso considerati investimenti stabili che possono apprezzarsi nel tempo. L'acquisto all'asta consente di ottenere un ritorno sull'investimento, posizionando l'acquirente in un contesto favorevole per beneficiare della crescita del mercato immobiliare di lusso in Italia. 3. Diversificazione del Portafoglio: Possedere un immobile di lusso può aggiungere un elemento di diversificazione al tuo portafoglio di investimenti, proteggendoti dalla volatilità di altre classi di attività. Una casa di lusso rappresenta un investimento tangibile che può offrire stabilità anche in periodi di incertezza economica. 4. Potenziale per Reddito Passivo: Se non hai intenzione di occupare personalmente l'immobile, puoi considerare di affittarlo per generare un reddito passivo. Le proprietà di lusso sono spesso in grado di attrarre affitti elevati, contribuendo a coprire i costi dell'acquisto e a fornire un flusso di reddito mensile stabile. 5. Design Esclusivo e Stato dell'Arte: Le proprietà di lusso all'asta spesso presentano caratteristiche e design esclusivi, con finiture di alta qualità e dettagli architettonici unici. Questi elementi aggiungono un valore intrinseco all'immobile, garantendo un'esperienza di vita straordinaria. 6. Posizione Privilegiata: Molte delle residenze di lusso all'asta si trovano in posizioni privilegiate, come zone costiere, centri storici o quartieri esclusivi. La posizione privilegiata non solo migliora la qualità di vita, ma contribuisce anche a mantenere e incrementare il valore dell'immobile nel tempo. 7. Opportunità di Ristrutturazione: Per coloro disposti a investire nella ristrutturazione, le aste offrono l'opportunità di personalizzare una proprietà di lusso secondo i propri gusti e aumentarne il valore complessivo. 8. Assistenza Legale e Consulenza: Durante il processo di asta immobiliare, è possibile usufruire dell'assistenza di professionisti legali e consulenti immobiliari esperti. Questo garantisce che l'intero processo di acquisto venga eseguito correttamente, fornendo una guida preziosa. 9. Crescita del Mercato Immobiliare di Lusso: Il mercato immobiliare di lusso in Italia è in costante crescita, particolarmente nelle città come Milano, Roma, Venezia e la Costa Smeralda. Questo trend positivo potrebbe aumentare il valore delle tue proprietà nel corso del tempo. 10. Status Sociale ed Estetico: Possedere un immobile di lusso non è solo un investimento, ma rappresenta anche uno status sociale ed estetico. Godere del prestigio di una residenza di alto livello aggiunge un tocco di eleganza al tuo stile di vita. In conclusione, l'acquisto di un immobile di lusso all'asta in Italia offre opportunità straordinarie per chi cerca stabilità finanziaria, investimenti di prestigio, o entrambi. Tuttavia, è fondamentale condurre una ricerca approfondita, ottenere consulenza professionale e partecipare alle aste con una strategia ben definita per massimizzare le opportunità di successo in questo settore competitivo. Investire con stile diventa così non solo una scelta finanziaria sagace ma anche un modo per vivere il lusso in modo intelligente. In questa avventura di investimenti di lusso, è cruciale avere un partner affidabile al tuo fianco. Per coloro che desiderano esplorare le straordinarie opportunità offerte dagli immobili di lusso all'asta in Italia, Best Luxury Property emerge come un punto di riferimento. La nostra agenzia è altamente specializzata nella consulenza per l'acquisto all'asta di immobili di prestigio, offrendo una vasta esperienza e competenza nel guidarti attraverso ogni fase del processo. Con Best Luxury Property, non solo avrai accesso a una selezione esclusiva di immobili di lusso, ma potrai anche beneficiare di un supporto completo da parte di professionisti del settore. La nostra squadra di esperti legali e consulenti immobiliari è pronta a offrirti un servizio personalizzato, garantendo che ogni dettaglio venga gestito con precisione. Scegliere Best Luxury Property significa non solo investire in immobili di lusso all'asta ma anche garantirsi un partner fidato per navigare nel mondo affascinante e competitivo degli investimenti immobiliari di prestigio. Prendi la tua decisione con saggezza e stile – Best Luxury Property è qui per rendere il tuo sogno di possedere un immobile di lusso una realtà. Contattaci oggi stesso per iniziare il tuo viaggio verso un investimento di lusso senza precedenti.

15 Essential Steps to Buying a Luxury Property in Italy One of the world’s top five second-home destinations, Italy draws international interest with its gorgeous beaches, lakes, vineyards, and flat tax policy. Purchasing Process Duration: 6 months Transaction Costs (for Luxury Real Estate): 28-30% Golden Visa Status: N/A Italy is becoming a hotspot for high-net value individuals looking for a second home they can enjoy and also earn an income from. Research from Knight Frank’s Global Buyer Survey recently ranked Italy as one of the world’s top five second-home destinations, with European and North American buyers particularly enjoying the beautiful lakeside lodges, snow-decked cottages for skiing and untouched beaches of the region. Italy’s flat tax policy has drawn interest from non-nationals, as it allows overseas residents (irrespective of their citizenship), who move to Italy and become Italian tax residents, to pay a lump sum form of taxation on all non-Italian sourced income for up to 15 years. Recognised as a largely “no restrictions” country, property purchases in Italy are quite straightforward for non-nationals but can take up to 6 months to process. It is essential you acquire the right professional help, in the form of specialized solicitors and wealth management advisors, to streamline the process and ensure it takes place legally. Transaction costs in Italy differ from property to property but can be up to 20% of the property value including foreign exchange fees, notary, and legal fees. Finding the perfect second home in Italy is worth the effort and the steps below will help you along your journey: Step 1: The Online Search Exploring online, you can easily browse different destinations, get a feel for a range of locations, and narrow your shortlist down to the perfect properties for your needs. View 15,000+ luxury homes for sale in Italy Top tips for Success: You may find your dream Italian property is represented by a number of different agencies. Don’t be alarmed, this is quite normal and shouldn’t impact your chance to view and purchase. Professional help: Online marketplaces and forums and real estate agents. Step 2: Choose your Location Take time to explore the pros and cons of each area and consider your needs. Do you want to live in an expat area or prefer something less popular with tourists? What amenities and attractions do you need nearby? Top tips for Success: Explore online and you’ll find a range of local guides and information from experienced real estate agencies as well as residents in your chosen areas. Professional help: Online marketplaces and guides and real estate agents. Step 3: Finding the Right Luxury Property Type Top tips for Success: If you’re looking for a rare historic property (either a Tuscan farm ranch, a castle or a palazzo), Italy is one of the top destinations in the world, with only France offering more castle-style properties for sale. On the opposite end of the upscale market, newly-built apartments are available but represent a smaller percentage of the real estate stock. But if you’re looking for a villa, there is definitely something elegant and unique for every buyer. Professional help: Real estate professionals Step 4: Freehold VS leasehold properties The legalities around freehold and leasehold properties in Italy can be complex, so ensure you get appropriate professional advice. Most new-build Italian property is sold freehold, but this isn’t always the case with older and renovated properties. Keep in mind you do not need building permission to restore an Italian property, but you will need a SCIA (Certified Start of Activity Report) from your local municipal office. There are also historical, artistic, landscape, environmental or hydro-geological protections for some properties so it is vital you get the right guidance from your advisors. Top tips for Success: Always take time to check before investing in a property which needs significant work. Ensure all legal checks are conducted and the renovations you want to make can be legally carried out before you sign any contracts. Professional help: Wealth management advisor with real estate experience and architects or similar to assess historic properties. Step 5: Open your Italian Bank Account You require an Italian bank account to purchase your chosen property. It needs to be done in person. Prior to opening the account, you will need to obtain your codice fiscale or tax code. You can apply for your codice fiscale either at the Italian Embassy in your home country or at any Revenue Office in Italy. This code is essential for almost all day-to-day activities in Italy, including opening your bank account. You can open an account at any branch of your chosen Italian bank, and you will need your passport, proof of address (even if abroad) and your codice fiscale. Top tips for Success: While it is not essential to open an Italian bank account and you can rely on your Notary, it is much more convenient and cost effective to have a bank account in Italy to run and manage your new second home. Professional help: solicitor or wealth management advisor with expertise in expat and international clients. Step 6: Finding your real estate agent There are 500+ Italy-based agencies registered on JamesEdition.com. Almost 80% of them are local brokerage companies with no ties to global real estate brands. The remaining 20% are represented by Coldwell Banker, Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty, and Christie’s International Real Estate. How to contact an agent? Just hit the “Send Message” button on a listing page. Step 7: Planning Property Visits You can view your shortlisted properties online and via virtual tours, but an in-person visit is always the best way to get a feel for the place. View 100+ Homes in Italy with Virtual Tours Top tips for Success: Take the time to visit different properties so you can truly get an understanding of your preferred neighborhoods. Visiting properties advertised by different agents will also give you a more objective understanding of the areas. Professional help: Real estate agent / A wealth management advisor offering real estate services. Step 8: Property Due Diligence Due diligence should ensure everything is correct with the property, including any building permissions for renovation are in place and it is a legally built and legally on sale property. Top tips for Success: Most Italian properties can be renovated but make sure your advisors double-check if you plan to extend or redevelop the home. Keep in mind many historic properties, such as castles and palazzi, may have protected status. A specialist architect or property surveyor should be able to advise if there are going to be concerns with your building plans. Professional help: A wealth management advisor / Specialist property survey and valuation company Step 9: Italian Building Surveys to Consider It is not mandatory in Italian law to have any building surveys conducted, but you will find mortgage lenders may insist. Some lenders require a perizia (survey) before they will approve finance. This survey is usually a basic stima (valuation) to ensure the property is worth the purchase price. Top tips for Success: You should always request a building survey for historic properties. While your mortgage lender may only need to double check the value of the property, you need to know you are investing in something structurally stable and suitable for your plans. Builders and engineers routinely carry out checks and surveys on older properties while architects are more commonly employed to assess modern properties. Professional valuers or geometra can also be used. Building surveys or perizia strutturale usually costs around €1,000. Professional help: A property survey and valuation company as well as relevant experts such as valuers, builders, or architects if necessary. Step 10: Finance Options Available Top tips for Success: UK expats in Italy must remember they cannot rely upon UK-based financial advisors due to insufficient professional indemnity insurance. Professional help: A financial advisor from an EU-based wealth management firm or local real estate company Step 11: Choosing a Mortgage Lender Mortgage lenders will look at the affordability of the loan based on your application. Top tips for Success: Some Italian mortgage lenders ask for a survey to value the property and ensure it is worth the purchase price. They will organize this independently. Professional help: A financial advisor from an EU-based wealth management firm or local real estate company. Step 12: Money Transfer High value money transfers come with fees attached, as you move your funds from your regular bank account to your Italian one. Opt between transferring your funds via the Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication (SWIFT) network or use a foreign exchange broker. Top tips for Success: Keep in mind that banks often mark-up to the exchange rate which can be as much as 6% more than the mid-market rate. Foreign exchange brokers also have fees attached but they differ from broker to broker so it is worth shipping around. Professional help: Foreign Exchange service provided by a local wealth management company Step 13: Taxes and Fees to Consider Top tips for Success: Take your time to go through all additional fees, taxes and costs with your professional advisor to ensure everything is correct. Professional help: A lawyer and a real estate agent / A wealth management advisor offering real estate services Step 14: Sign your Preliminary Contract The preliminary contract, or Compromesso, is essential in all Italian property purchases. You ae required to pay between 10% and 30% of the property price as a commitment and confirmation you are buying the property. It is a legally binding contract which virtually guarantees the purchase. If you pull out, you lose your deposit and if the seller pulls out, they will have to pay double the deposit back to you. Top tips for Success: While property deposits can be up to 30% in Italy, they are usually around 20%. Professional help: A real estate agent / A wealth management advisor offering real estate services. Step 15: Sign your Final Contract Finally, you can sign the final title deed or Rogito. This represents the final contract before the property is finally yours. You pay purchase taxes and notary fees at this point. The time between preliminary and final contracts is usually between one and three months, as this is when an independent Notary is appointed. Top tips for Success: The Notary works for both the buyer and the seller they prepare the deeds and must be present as the document is signed to make it legally binding. Professional help: A lawyer and a real estate agent / A wealth management advisor offering real estate services

L'Italia, famosa per la sua storia ricca di cultura, arte e bellezze naturali, è da sempre una destinazione ambita per gli investimenti immobiliari di lusso. Nel corso degli anni, il mercato immobiliare di lusso italiano ha affrontato alti e bassi, ma ha continuato a prosperare grazie alla sua attrattiva unica per i compratori nazionali e internazionali. In questo articolo, esploreremo l'andamento attuale del mercato immobiliare di lusso in Italia, analizzando le tendenze emergenti e le prospettive future. L'Andamento Attuale del Mercato immobiliare di lusso in Italia Le Principali Città di Attrazione Le città italiane più note per il mercato immobiliare di lusso includono Roma, Milano, Firenze, Venezia, e la Costa Smeralda in Sardegna. Queste città e regioni hanno visto un costante interesse da parte degli acquirenti di lusso, sia nazionali che stranieri, grazie alla loro bellezza, al patrimonio culturale e all'alta qualità della vita che offrono. L'Impatto della Pandemia La pandemia di COVID-19 ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare di lusso in Italia, così come in tutto il mondo. Nel 2020, l'andamento del mercato è stato rallentato a causa delle restrizioni di viaggio e dell'incertezza economica. Tuttavia, il settore ha mostrato una resilienza notevole, con una ripresa iniziata nel 2021. Crescita degli Investimenti Esteri Gli investitori stranieri continuano a mostrare un forte interesse per il mercato immobiliare di lusso italiano. Le politiche governative favorevoli agli investimenti esteri, come i visti per investitori e i benefici fiscali, hanno contribuito a stimolare questa tendenza. Gli acquirenti provenienti da paesi come la Russia, la Cina, il Medio Oriente e gli Stati Uniti sono particolarmente attivi nel settore. La Domanda per le Ville di Lusso Le ville di lusso, in particolare nelle regioni costiere e collinari, sono tra le proprietà più ambite nel mercato immobiliare italiano. Le residenze di prestigio con ampi terreni, viste panoramiche e servizi personalizzati continuano a essere richieste. Queste proprietà sono spesso utilizzate come residenze secondarie o investimenti a lungo termine. Le Tendenze Emergenti L'Interesse per le Dimore Storiche Gli acquirenti di lusso stanno sempre più cercando dimore storiche e castelli restaurati. Queste proprietà offrono un mix di fascino storico e comfort moderni e rappresentano un investimento unico nel panorama immobiliare italiano. Sostenibilità e Innovazione La sostenibilità è diventata una priorità per molti acquirenti di lusso. Proprietà con caratteristiche eco-friendly, come sistemi di energia solare, isolamento termico avanzato e materiali sostenibili, stanno guadagnando popolarità. Inoltre, le innovazioni tecnologiche, come sistemi di domotica e sicurezza avanzati, sono sempre più richieste. Il Mercato delle Case Vacanza Con l'aumento del lavoro da remoto e dei modelli di vita flessibili, le case vacanza di lusso stanno diventando una scelta popolare per gli investimenti. Molte persone cercano proprietà in località affascinanti per scopi di vacanza e affitto a breve termine, generando un mercato in crescita per questa categoria di immobili. Prospettive Future Il mercato immobiliare di lusso in Italia sembra avere un futuro promettente. La crescente domanda da parte degli investitori internazionali, la diversificazione delle tipologie di proprietà e l'attenzione alla sostenibilità suggeriscono che il settore continuerà a prosperare. Tuttavia, è essenziale considerare le sfide potenziali, come le fluttuazioni economiche globali e le politiche fiscali in evoluzione, che potrebbero influenzare il mercato. Gli investitori e gli acquirenti di lusso dovrebbero rimanere informati sulle tendenze di mercato e cercare consulenza da esperti immobiliari per prendere decisioni informate. In conclusione, il mercato immobiliare di lusso in Italia continua a offrire opportunità uniche per gli investitori e gli acquirenti che cercano proprietà di prestigio. Con la sua bellezza senza tempo e la cultura ricca, l'Italia rimane una destinazione di fascino per coloro che cercano una vita di lusso e investimenti di valore nel cuore dell'Europa.

La nostra legge consente l’acquisto di beni immobili di lusso o una casa di lusso da parte di stranieri con le seguenti e diverse modalità: straniero non regolarmente soggiornante: può acquistare un immobile solo se un trattato internazionale lo consente oppure se in materia esiste una condizione di reciprocità tra l'Italia e il suo Stato di appartenenza, cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa; straniero regolarmente soggiornante, familiare in regola con il soggiorno di uno straniero regolarmente soggiornante e apolide in Italia da meno di tre anni: possono acquistare un immobile, senza procedere alla verifica dell'esistenza della condizione di reciprocità, se sono titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l'esercizio di un'impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari, per motivi di studio o di un permesso di soggiorno CE soggiornanti di lungo periodo (carta di soggiorno); cittadino comunitario, cittadino dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia), apolide o rifugiato politico residente da più di tre anni: non sono richiesti requisiti particolari per procedere all'acquisto. E’ quindi necessario - per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia - individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi. Se trattasi di straniero non residente in Italia, il primo passo da fare è richiedere all’Agenzia delle Entrate il rilascio del Codice Fiscale. Bisognerà poi aprire un conto corrente presso un Istituto Bancario o Postale. IMPOSTE: ACQUISTO PRIMA CASA Da PRIVATO - imposta di registro del 2% - imposta ipotecaria fissa di 50 € - imposta catastale fissa di 50 € ACQUISTO SECONDA CASA - imposta di registro del 9% - imposta ipotecaria di 50 € - imposta catastale di 50 € Da IMPRESA costruttrice ENTRO 4 anni dal completamento lavori - IVA del 4% (22% se l'immobile è di lusso) - imposta di registro fisso di 200 € - imposta ipotecaria fissa di 200 € - imposta catastale fissa di 200 € Seconda casa: - IVA del 10% (22% se l'immobile è di lusso) - imposta di registro fisso di 200 € - imposta ipotecaria fissa di 200 € - imposta catastale fissa di 200 € Da IMPRESA costruttrice DOPO 4 anni dal completamento lavori - IVA esente - imposta di registro del 2% - imposta ipotecaria fissa di 200 € - imposta catastale fissa di 200 € Seconda casa: - IVA esente - imposta di registro fisso del 9% - imposta ipotecaria fissa di 200 € - imposta catastale fissa di 200 € Traduzione dell'atto italiano in lingua straniera L’atto notarile italiano straniero deve essere accompagnato da traduzione in lingua straniera certificata conforme al testo italiano da un traduttore ufficiale (che può anche essere il notaio italiano che conosce la lingua straniera), salvo che gli stranieri che acquistano non dichiarino di comprendere e leggere perfettamente la lingua italiana. Agevolazioni fiscali per gli stranieri collegati all’acquisto della c.d. “prima casa” Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani. COSA FARE PER GODERE DEI BENEFICI PRIMA CASA: Per godere di tali vantaggi fiscali è necessario che l’acquirente dichiari nell’atto, a pena di decadenza, che: • l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui si ha o si intende stabilire la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, o in cui ha sede o dove l’acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; • non si è già titolari esclusivi o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di altra casa di abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare; • non si è già titolari, nemmeno per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile ad uso abitativo acquistato, anche dal coniuge, con le agevolazioni “Prima Casa”. Al momento dell’acquisto, chi compera paga il 2% (imposta di registro) se compera da un soggetto privato, ovvero il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo particolari ipotesi), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 400,00). Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione. Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa. Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito. MUTUI Sul sito del dicastero degli Esteri si chiarisce che “nella redazione dell'elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”. Pertanto, non occorrono verifiche circa la sussistenza della reciprocità nella stipula di mutui, in assenza di un’espressa indicazione in senso contrario nella suddetta sede. SOCIETA', ASSOCIAZIONI ED ALTRE OPERAZIONI Lo straniero può costituire una società in Italia, creare un'associazione, o qualunque altra operazione, alle stesse condizioni cui si accennava per l'acquisto della casa. Con un'avvertenza: la reciprocità può sussistere solo per determinate materie. Se, ad esempio, in un determinato Paese un italiano può costituire una società ma non comprare una casa, lo straniero (non regolarmente soggiornante in Italia) proveniente da quello stesso Paese potrà in Italia costituire una società ma non comprare una casa. PREPARARE UNA PROCURA Non sempre una persona può esprimere direttamente la propria volontà: ad esempio perché si trova all’estero, o comunque distante dal posto in cui si dovrebbe concludere un determinato atto o contratto. In questi casi, si può fare ricorso ad una procura, cioè ad un documento che dà ad una persona il potere di compiere un atto materiale o legale al posto di un’altra. Ad esempio, se il marito si trova all’estero e si deve concludere con urgenza un atto di acquisto della casa, il marito – prima di partire oppure dall’estero – può dare alla moglie una procura in modo che la moglie possa concludere il contratto per tutti e due. Se la procura arriva dall’estero, si applicheranno tutte le regole relative all’atto straniero. DONAZIONI Uno straniero può dare in regalo i propri beni a chi vuole anche in vita, cioè fare delle donazioni. REGIME PATRIMONIALE Anche per gli stranieri è necessario chiarire il regime patrimoniale fra coniugi. Il regime patrimoniale è l’insieme di regole che disciplinano la proprietà e le modalità di amministrazione dei beni acquistati da due persone sposate tra loro mentre dura il matrimonio ed quando il matrimonio si scioglie per qualsiasi ragione (morte, divorzio). In altre parole, il regime patrimoniale indica i diritti che ciascuno dei coniugi ha sui beni acquistati (dall’uno o dall’altro coniuge, o da entrambi) durante il matrimonio, sia per il periodo in cui il matrimonio sussiste, sia per il caso di scioglimento. In Italia il regime “normale” che si stabilisce tra due persone sposate (a meno che non facciano una diversa espressa scelta) è la “comunione legale” dei beni. I coniugi possono però scegliere la “separazione dei beni” (da non confondersi con la “separazione legale” dei coniugi), oppure un regime di comunione ma con delle regole particolari (“comunione convenzionale”). La scelta influisce sia sulla possibilità di vendere o ipotecare il bene senza il consenso dell’altro coniuge, sia sulle regole per la divisione dei beni in caso di scioglimento del matrimonio. In base all’art. 30 della legge 218/95, anche i cittadini stranieri residenti in Italia possono scegliere uno dei regimi patrimoniali previsti dalla legge italiana e questo può facilitare il loro inserimento nella vita comune in Italia. COMUNIONE LEGALE La comunione legale dei beni è il regime patrimoniale che la legge italiana collega “automaticamente” al matrimonio, pur lasciando liberi gli sposi di scegliere delle regole diverse (quali la separazione dei beni o la comunione convenzionale). In sintesi, la comunione legale prevede che, in linea di principio, tutti i beni acquistati dai coniugi durante il matrimonio, anche se formalmente intestati ad uno solo, appartengano in realtà ad entrambi. Ciò significa che per venderli, donarli, darli in ipoteca o comunque disporne è necessario il consenso di entrambi i coniugi ed il valore dei beni stessi spetta per metà a ciascun coniuge. Restano esclusi soltanto, in sintesi, i beni di uso strettamente personale o professionale, ed i compensi del proprio lavoro. SEPARAZIONE DEI BENI E’ il regime patrimoniale secondo il quale due coniugi continuano ad acquistare beni, dopo il matrimonio, esattamente come se non fossero coniugate tra loro. Il bene acquistato da ciascun coniuge rimane suo personale, senza che l’altro possa vantare sul bene stesso nessun diritto. Naturalmente i coniugi possono acquistare un bene anche a metà tra loro, ma ciascuno potrà poi rivendere (o donare) la sua quota anche senza il consenso dell’altro (a differenza di quanto accade con la comunione legale dei beni). Antonio N. L'Abbruzzi CEO

È stata pubblicata la nuova modulistica, aggiornata e semplificata rispetto al modello precedente, per presentare la domanda di sospensione del mutuo tramite l’accesso al Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa. Per facilitare e velocizzare ulteriormente le procedure, il nuovo modello, reperibile sui siti del Dipartimento del Tesoro del Ministero dell’Economia e delle Finanze, di Consap e dell’Abi, potrà essere compilato direttamente online ed inviato secondo le modalità indicate da ciascuna banca. A seguito della firma del Ministro dell’Economia e delle Finanze, Roberto Gualtieri, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto attuativo dell’art. 54 del DL “CuraItalia” che integra la disciplina del cosiddetto fondo Gasparrini, che prevede il diritto, per i titolari di un mutuo contratto per l’acquisto della prima casa che siano nelle situazioni di temporanea difficoltà previste dal regolamento, di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate fino a 18 mesi. In seguito all’emergenza Covid, l’operatività del fondo Gasparrini è stata estesa, consentendo di accedere al medesimo anche ai lavoratori dipendenti con riduzione o sospensione dell’orario di lavoro (ad esempio per cassa integrazione) per un periodo di almeno 30 giorni e ai lavoratori autonomi e ai professionisti che abbiano subito un calo del proprio fatturato superiore al 33% rispetto al fatturato dell’ultimo trimestre 2019. Inoltre, per tutte le ipotesi di accesso al Fondo: Non è più richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE); è possibile beneficiare anche per chi ha già fruito in passato della sospensione (purché l’ammortamento sia ripreso da 3 mesi); è stato previsto che il Fondo sopporti il 50% degli interessi che maturano nel periodo della sospensione. Per ottenere rapidamente la sospensione del mutuo il cittadino, in possesso dei requisiti previsti per l’accesso al Fondo e che si trovi nelle situazioni in cui è previsto l’intervento dello stesso, deve prendere contatto con la banca che ha concesso il mutuo, la quale dietro presentazione della documentazione necessaria procede alla sospensione del finanziamento. Clicca sul link sottostante. http://www.dt.mef.gov.it/it/attivita_istituzionali/interventi_finanziari/misure_casa/fondo_mutui/

La cerchiamo noi per te, per la tua sicurezza e quella della tua famiglia facendolo come se stessimo cercando la nostra! Alla ripresa del mercato immobiliare la domanda che sicuramente ti porrai sarà: "Quali protocolli sanitari dovrò seguire per cercare la mia nuova casa e quali rischi potrò correre entrando nelle case degli sconosciuti?" La soluzione è più facile di quel che sembra, hai bisogno di un PROPERTY FINDER che lo faccia per te. MA CHI È IL PROPERTY FINDER? Il Property Finder (detto anche "cacciatore di immobili" o "Buyer Agent") è un agente immobiliare che oltre ad essere regolarmente abilitato all'esercizio della professione dalla Camera di Commercio di appartenenza, è anche iscritto in una sezione speciale denominata "Agenti con mandato a Titolo oneroso" vale a dire che l'attività di agente di affari in mediazione con mandato a titolo oneroso consiste, in forza di un mandato, nel cercare degli immobili in nome e per conto di un altro soggetto detto mandante. E' specializzato nella ricerca di commissioni "esclusive" di uno specifico immobile o di una proprietà di prestigio per quei clienti che desiderano un servizio di qualità superiore garantendo vantaggi fondamentali e risparmiando tempo e denaro! Il Property Finder opera SOLO nell'interesse del mandante, agendo in sua vece in qualità di consulente di parte. Per garantire un servizio eccellente, il Property Finder deve avere una grande esperienza e una profonda conoscenza del mercato immobiliare in cui opera e deve avere una altrettanto vasta rete di relazioni radicate sul territorio. CHE AIUTO PUO' DARTI IL PROPERTY FINDER? Il cliente ideale è qualcuno che non ha il tempo di cercare una proprietà di suo interesse per motivi personali, mancanza di tempo e di conoscenza del territorio, residenza straniera o per motivi di lavoro. Il Property Finder in questo caso ricerca per conto del mandante la proprietà ricercata consultando TUTTO il mercato immobiliare locale, nazionale o internazionale selezionando per lui solo quelle il più vicino possibile alle caratteristiche desiderate e mettendo in relazione tutto con il cliente. COME LAVORA? Faremo il primo appuntamento a casa tua o tramite video chiamata, insieme ai tuoi cari per ascoltare le tue richieste ed esigenze e stabiliremo insieme la migliore scelta possibile secondo i tuoi desideri. Dobbiamo conoscere tutti i dettagli che la proprietà deve avere per comprendere e soddisfare tutti i tuoi desideri e necessità per effettuare una ricerca mirata. Dopodiché, se ci affiderai il mandato di ricerca, il Property Finder vaglierà tutte le proposte immobiliari presenti sul mercato, anche se di altre agenzie, alla ricerca di quella con le caratteristiche simili a quelle da te elencate, e ti presenterà entro il termine stabilito dall'incarico solo quelle più confacenti alle tue esigenze personali, in modo che tu abbia da scegliere la tua nuova casa solo fra quelle accuratamente selezionate per te. ​ COSA DEVI FARE TU E COSA FAREMO NOI PER TE? Tu non devi fare assolutamente niente! Mentre noi cerchiamo la tua proprietà, tu puoi continuare a fare le tue attività quotidiane, pensare ai tuoi interessi e alla tua famiglia con la massima serenità e sicurezza. Nel frattempo ti aggiorneremo costantemente sull'andamento della ricerca della tua nuova casa. ​ E QUANDO TROVIAMO L'IMMOBILE GIUSTO... Una volta identificata la proprietà giusta, faremo tutte le indagini urbanistiche, catastali, fiscali e condominiali per avviare una trattativa adeguata con il venditore e quindi farti procedere con l'acquisto nella massima serenità e trasparenza procedendo con un proposta di acquisto o direttamente con l'accordo preliminare di vendita se necessario. ​ QUANTO TI COSTA IL SERVIZIO? Prima di tutto devi chiederti quanto tempo avresti perso per cercare la proprietà su Internet da solo, fare telefonate, andare avanti e indietro per le varie agenzie per fissare appuntamenti visualizzando decine di case inadatte o non che non soddisfano le tue esigenze, devi eseguire tutti i controlli dei documenti, devi inoltre verificare che non vi siano problemi a livello catastale ed urbanistico altrimenti rivolgerti ad un geometra, che vi sia il certificato di Attestazione Energetica, se non ci sono vizi occulti, ecc., ecc., Il Property Finder invece ti porta al rogito in assoluta sicurezza perché agendo SOLO per tuo conto, si muoverà sul mercato con la stessa diligenza e accuratezza come se stesse cercando la casa per se stesso. Ma soprattutto devi pensare a quali rischi di contagio non ti sei esposto direttamente. Ecco, questo è il valore del nostro servizio! Per maggiori informazioni, contattaci senza impegno.

Vuoi comprare casa di prestigio o un immobile di lusso senza sorprese? Ecco la guida all’acquisto della tua nuova casa. Le cose da sapere. Gli aspetti fiscali, i documenti da controllare e i passi da compiere. Introduzione Prima di acquistare Il contratto preliminare Le imposte sull’acquisto Le agevolazioni Ciao, mi chiamo Antonio N. L’Abbruzzi e sono un agente immobiliare regolarmente abilitato che opera nel mercato immobiliare nazionale ed internazionale dal 1985. Sono il titolare della BEST LUXURY PROPERTY, agenzia immobiliare di lusso e mi occupo personalmente sia della gestione delle compravendite immobiliari delle proprietà di lusso che ci vengono affidate dai nostri clienti, sia della formazione di altri agenti immobiliari sugli aspetti sia commerciali che tecnici del settore Luxury Real Estate. Ho deciso di scrivere questa guida all’acquisto di un immobile di prestigio perché troppo spesso mi è capitato di conoscere persone che acquistano una proprietà di lusso senza consapevolezza e compiono questo passo con troppa leggerezza, anche se è probabilmente uno dei più importanti della loro vita. La guida è completamente gratuita e serve ad aiutarti nel processo di acquisto della tua nuova casa. Leggendo questo "manuale" troverai tutte le informazioni necessarie per far sì che l’acquisto della tua nuova proprietà di prestigio sia scorrevole e senza intoppi, con tutte le precauzioni del caso e i dettagli tecnici da appurare nelle varie fasi dell’acquisto. Troverai contenuti schematizzati e pronti per essere compresi e attuati. Ti auguro una buona lettura e, se ti va, lasciami un feedback al termine in modo che io possa capire se e come posso migliorarla. Antonio N. L’Abbruzzi PRIMA DI ACQUISTARE I controlli da fare prima di firmare il compromesso Hai trovato la casa che ti piace, il prezzo che chiede il venditore ti sta bene e quindi è arrivato il momento di firmare una proposta di acquisto, ovvero il contratto con cui vi accordate per la vendita della casa. Ho riportato in maniera schematica una lista delle cose importanti da controllare e, se non è possibile farlo prima, gli aspetti a cui subordinare l’efficacia della proposta di acquisto. Il mio consiglio è quello di subordinare la proposta di acquisto in maniera sospensiva: in questo modo diventa efficace solamente se si verificano tutte le condizioni pattuite. Elenco dei controlli da effettuare: • Planimetria Catastale: verificare che la planimetria catastale della casa corrisponda allo stato di fatto, che non ci siano differenze fra quello che vedi e quello che è stato presentato all’Agenzia delle Entrate. Questo è un controllo molto importante perché in caso di sostanziali differenze fra planimetria e stato di fatto dell’immobile il contratto potrebbe essere nullo, quindi non valido! ATTENZIONE PERCHE’ IL NOTAIO NON CONTROLLA DIRETTAMENTE QUESTO DOCUMENTO MA FA DICHIARARE ALLE PARTI CHE LA PLANIMETRIA E’ UGUALE ALLO STATO DI FATTO DELL’IMMOBILE. Cerca quindi di occupartene in maniera diretta. • Visura Catastale: per fare in modo che la misura catastale renda valida la proposta di acquisto, bisogna verificare che il nome del proprietario che trovi sulla visura catastale sia uguale a quello che trovi sul contratto con cui il proprietario di casa ha comprato. E’ obbligatorio per Legge che I passaggi di proprietà siano registrati sia in Conservatoria dei Registri immobiliari che in Catasto quindi I nominativi devono essere uguali. Il notaio controlla, ed è responsabile di questo documento, ma il controllo viene effettuato al momento del contratto definitivo; se trova problemi non può stipulare. Quindi è molto meglio prevenire. • Conformità urbanistica: il Catasto Italiano è stato creato solo per scopi fiscali e non è probatorio, cioè non garantisce che quello che trovi nella planimetria catastale sia uguale a quello che è stato autorizzato dal Comune. È importantissimo incaricare un professionista (geometra, architetto, ecc.) che vada in Comune ad esaminare I progetti della casa e poi vada a fare un sopralluogo per verificare che non ci siano problemi. La relazione conterrà anche gli estremi del certificato di abitabilità. Attenzione perché il notaio non controlla direttamente questo documento ma fa dichiarare al venditore che in casa non sono stati eseguiti lavori senza autorizzazione. • Atto di provenienza o Rogito: è il documento con cui il venditore è diventato proprietario della casa, I più comuni atti di provenienza sono: atto di compravendita, successione o testamento, donazione. L’atto di provenienza è l’unico documento che prova la proprietà della casa, I nomi che risultano su questo documento sono quelli che di fatto possono vendere la casa. Attenzione al fatto che, se la casa è intestata a più persone (per esempio in caso di una eredità) il contratto deve essere firmato da tutti i proprietari. Un caso particolare è rappresentato dalla donazione, su cui c’è da fare una minuziosa attenzione perché è un atto revocabile, c’è quindi da tenere presente che su una casa ricevuta per donazione la banca è poco favorevole ad erogare un mutuo. In ogni caso se la casa è stata precedentemente acquistata in modo classico, non avrai alcun problema. • Attestato di Prestazione Energetica (APE): è obbligatorio per Legge ed è un attestato che misura il consumo energetico della casa per il suo riscaldamento e rinfrescamento. • Dichiarazione di conformità degli impianti: non è obbligatorio che ci sia, pensiamo per esempio ad una casa da ristrutturare in cui gli impianti non saranno certo conformi, è importante però verificare se impianti sono a norma perché eventualmente ne terremo conto in fase di trattativa per decidere il prezzo da offrire. • Visura Ipotecaria: è un documento rilasciato dalla Conservatoria dei registri immobiliari in cui troverai la situazione reale della casa, soprattutto puoi scoprire se ci sono ipoteche o altri vincoli. E’ un controllo che effettua il notaio prima di stipulare il contratto ma è importante farla fare anche prima del compromesso in modo da capire se possono sorgere problemi derivanti da ipoteche non conosciute dal venditore. La data da ispezionare deve riguardare un periodo di almeno 20 anni indietro. • Regolamento di condominio: premesso che è bene sapere cosa puoi fare o non fare in casa una volta che ne sarai proprietario ci sono alcuni regolamenti di condominio, che sono allegati agli atti di vendita, e a volte sono davvero molto limitanti. Assicurati di averli letti prima di procedere. • Spese di condominio: anche in questo caso è bene sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali e se sono state decise, o sono in corso di decisione, spese particolari; anche in questo caso se ne terrà conto in fase di offerta. Le spese di condominio devono essere dichiarate in forma scritta dall’amministratore. IL COMPROMESSO Cos’è e a cosa serve In tante occasioni, un passaggio che precede l’acquisto è quello del contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute: - l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita - l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro: - 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria -3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare. CONTRATTO SOGGETTO A IVA Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda del versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’imposta. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro). La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale. La registrazione del compromesso è OBBLIGATORIA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro. LE IMPOSTE DA PAGARE ALLA STIPULA DEL CONTRATTO Per le imposte da pagare alla stipula del contratto ci sono diverse casistiche, esaminiamole nel dettaglio per fornire un quadro completo. 1. Acquisto prima casa da parte di un privato − imposta di registro del 2% calcolata sulla rendita catastale rivalutata − imposta ipotecaria fissa di 50 euro − imposta catastale fissa di 50 euro Esempio: casa con rendita catastale di € 1.000,00 Il calcolo delle imposte sarà: Rendita rivalutata € 1.000 x 1.05 x 120 = € 126.000 Imposta di Registro 9% 11.340 Imposta Ipotecaria 50 Imposta Catastale 50 L’imposta di registro minima è pari a € 1.000 La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine e posti auto se sono abbinati (di pertinenza) della casa. Quindi se abbiamo un garage con rendita catastale pari a € 100 la rendita rivalutata sarà: € 1.00 x 1.05 x 120 = € 12.600 Imposta di registro per il garage sarà 11550x9% = € 1.134 3. Acquisto prima casa da una impresa o società immobiliare − imposta IVA del 4% calcolata sulla cifra reale di acquisto − imposta ipotecaria fissa di 200 euro − imposta catastale fissa di 200 euro − imposta di registro fissa di 200 euro Esempio: casa con rendita catastale di € 1.000,00 venduta a € 100.000 Il calcolo delle imposte sarà: IVA al 4% € 4.000 Imposta di registro € 200 Imposta Ipotecaria € 200 Imposta Catastale € 200 La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine e posti auto se sono abbinati (di pertinenza) della casa. 4. Acquisto seconda casa da una impresa o società immobiliare − imposta IVA del 10% calcolata sulla cifra reale di acquisto − imposta ipotecaria fissa di 200 euro − imposta catastale fissa di 200 euro − imposta di registro fissa di 200 euro Esempio: casa con rendita catastale di € 1.000,00 venduta a € 100.000 Il calcolo delle imposte sarà: IVA al 10% € 10.000 Imposta di registro € 200 Imposta Ipotecaria € 200 Imposta Catastale € 200 La stessa aliquota si applica anche a garage, cantine e posti auto se sono abbinati (di pertinenza) della casa. Esistono casi particolari in cui un’impresa o una società immobiliare può vendere con imposte calcolate sulla rendita catastale rivalutata e non soggette ad IVA, ripeto, sono casi particolari e si applicano le stesse imposte calcolate nelle compravendite fra privati. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pagate al notaio alla stipula del contratto e provvede lui al versamento al momento della registrazione dell’atto. Nelle compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare: 1. le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico, eccetera) 2. se per l’operazione si è fatto ricorso ad un agente immobiliare e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, e dell’agenzia immobiliare. 3. le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione, comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) la perdita delle agevolazioni sul pagamento delle imposte di registro e ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, per chi commette omissione è prevista una sanzione amministrativa che va da 500 a 10.000 euro. LE AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti: • la casa non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico). • la casa deve essere ubicata: 1. nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento 2. se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive 3.di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato. Ci sono casi particolari per i cittadini trasferiti all’estero o emigrati e per i dipendenti delle Forze Armate ma la mia intenzione è quella di trattare solamente i casi più frequenti per evitare “tecnicismi” inutili. Se chi compra casa ha venduto da meno di un anno la casa acquistata con le agevolazioni “prima casa”, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto e può essere utilizzato per diminuire le imposte relative all’acquisto successivo, a condizione che anche la nuova casa acquistata abbia i requisiti previsti dalla Legge. Per usufruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle normali dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione prima casa, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Le agevolazioni per chi acquista una casa da destinare alla locazione Nel 2014 è stata introdotta un’altra agevolazione per le persone fisiche che non esercitano attività commerciali: una deduzione dal reddito complessivo Irpef per l’acquisto di unità immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno successivamente date in locazione. Deve trattarsi di immobili di nuova costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 , o sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo. Gli acquisti agevolati sono quelli effettuati dal 1°gennaio 2014 al 31 dicembre 2017. La deduzione è pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, e degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle stesse unità immobiliari. Essa va ripartita in otto quote annuali di pari importo (a partire dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione) e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le stesse spese. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, l’agevolazione spetta anche per la costruzione di un’abitazione su un’area edificabile già posseduta. Le principali condizioni necessarie per poter usufruire dell’agevolazione sono le seguenti: • la casa non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè non deve essere abitazione di lusso. • entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione deve essere concessa in locazione, per almeno otto anni continuativi, a canone agevolato. Se il contratto di locazione si risolve prima degli otto anni, non a causa del proprietario, la possibilità di dedurre le agevolazioni, non viene meno se viene stipulato un altro contratto entro un anno dalla data di risoluzione. Tra Proprietario e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado. La casa deve essere a destinazione residenziale e non deve trovarsi in zone destinate ad usi agricoli. La casa deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B. Ora conosci tutte le cose che devi fare ed i problemi che possono presentarsi quando compri una casa. Molte persone si sono rivolte a me per far sì che fossi io ad effettuare per loro tutte le verifiche lette in questa guida, risolvendo tutte le problematiche e facendogli risparmiare tempo e denaro. Se ti interessa approfondire l'argomento, contattami e senza alcun impegno da parte tua... ascolterò le tue esigenze e cercherò di capire se e come posso aiutarti. A.N.L.

I pareri dei big del settore all’e-meeting di Global real estate institute La liquidità del settore immobiliare internazionale sembra oggi «una goccia d'acqua su una roccia rovente». Sarà pur vero che i singoli operatori si affrettano a dichiarare, in pubblico, che passato il breve periodo tutto andrà bene. Ed è anche quello che ci auguriamo tutti. Ma, a porte chiuse e a tu per tu, i big player dell’immobiliare sono molto più espliciti e meno tranquilli. Lo dimostrano una serie di e-meeting organizzati dal Gri (Global real estate institute) che in questi giorni difficili ha connesso in conferenze online i più importanti operatori del settore, la cui sintesi, contenuta in un documento riservato, Il Sole 24 Ore è in grado di divulgare. La buona notizia è che molti operatori si dichiarano ancora moderatamente ottimisti e contano sul fatto che si vedranno segni di ripresa entro 12 mesi, ma solo a determinate condizioni. Condizioni che dipendono in prima battuta dal comportamento dei governi e delle banche sul fronte dei finanziamenti, perché uno scenario di “lenders no lending” (letteralmente prestatori che non prestano) sarebbe fatale. Molti infatti - e questa è la notizia meno buona - si dimenticano di far notare che nella maggior parte dei Paesi sviluppati il ciclo immobiliare è già molto vicino alla fase finale e che una impacciata gestione del Covid-19 a livello finanziario sarebbe il classico colpo di grazia che, anziché lasciar atterrare morbidamente i mercati, li farebbe precipitare in una recessione, che in alcuni casi sarebbe addirittura profonda. I grandi del real estate però sottolineano anche che sono loro stessi ad avere un’altra parte di grande responsabilità, perché le misure che verranno adottate oggi per rispondere all’emergenza saranno fondamentali nel determinare le reazioni, ed un’eventuale resilienza, domani, alla fine del propagarsi selvaggio del virus sul pianeta. Quali misure? Dipende dai settori e qui possiamo fare alcuni esempi pratici. Nel retail è importantissimo mettere in atto fin da ora strategie volte a sostenere gli affittuari degli spazi (quindi i negozi) sia in termini di flessibilità dei canoni che di supporto commerciale. Oppure, nell’alberghiero bisogna approfittare della battuta d’arresto e delle chiusure forzate per anticipare piani di ristrutturazione e ammodernamento. L’impatto immediato Per il brevissimo termine molti operatori concordano che non ci siano particolari fattori di ostacolo agli investimenti, almeno fino a quando i timori di recessione economica non vengano supportati da dati certi. Ovviamente i nuovi investimenti vanno valutati con ancora maggior prudenza ma gli investimenti cosiddetti “core” non hanno motivo di soffrire nel brevissimo periodo. Al contrario possiamo aspettarci una frenata di quelli “opportunistici”, che per loro natura hanno senso solo in un’ottica di liquidazione con capital gain nel breve-medio periodo, al contrario di quelli “core” che sono a lungo termine. A livello geografico la distinzione viene fatta tra i Paesi che hanno sofferenze immediate sull’immobiliare turistico e retail, come l’Italia, la Spagna e il Portogallo e quelli che devono invece fare i conti con la rottura della supply chain dalla Cina e dagli altri Paesi asiatici. In termini di settori, l’hospitality e il turismo avranno bisogno di piani di emergenza e, come accennato, dovranno approfittare dell’immobilità per rinnovarsi. Nel retail e negli uffici vedremo gli inquilini in affanno, che avranno bisogno di riprendere fiato, e di conseguenza mancati pagamenti dei canoni nell’immediato che però, se ben gestiti, saranno poi archiviati. Buy, buy or goodbye? Comprare o vendere, questo sarà il dilemma. Passato il breve periodo, cosa succederà? Su questo punto la comunità internazionale del real estate è divisa. Da un lato ci sono coloro che pronosticano uno scenario di opportunità di acquisto, con opzioni migliori rispetto ad oggi (visto che gli asset di qualità ormai sono quasi spariti, chi li ha li tiene in portafoglio). I player che potranno contare su una buona liquidità probabilmente potranno anche godere di buone opportunità di acquisto in seguito alle crisi derivanti dal corona virus. Dall’altro lato ci sono invece i protagonisti preoccupati dello scenario futuro, soprattutto sul fronte delle strategie che verranno messe in atto dagli investitori istituzionali. Questi - principalmente i fondi pensione e le società assicurative e gli investitori private - mixano il real estate nei propri portafogli e un cambiamento del peso del real estate anche solo di qualche punto percentuale si traduce in flussi enormi di capitali a favore o a sfavore dell’immobiliare. In questo senso un “goodbye” degli istituzionali immetterebbe molta offerta su un mercato alle prese probabilmente con una crisi di liquidità. Chi perde e chi meno In termini di settori più colpiti c’è invece una maggiore unità di vedute. A soffrire di più saranno l’hospitality e il turismo, per le ovvie conseguenze dell’isolamento e, più nel lungo termine, di una certa diffidenza ad andare lontano. Poi viene il retail, con centri commerciali e negozi che ovviamente agonizzano in seguito alle chiusure di oggi e, più nel medio periodo, risentiranno dell’inasprirsi della concorrenza delle vendite online. Poi vengono gli uffici: già, non sono immuni, soprattutto perché il Covid-19 ha spalancato i cancelli delle meravigliose opportunità dello smart working. Tornare indietro esattamente al punto di partenza, si sa, è sempre difficile. Quindi gli spazi di lavoro verranno ridotti, saranno privilegiati gli edifici più moderni, ci sarà una guerra al ribasso dei canoni. Il residenziale e la logistica, invece, potrebbero addirittura guadagnare posizioni. Della logistica parliamo nell’altro articolo in questa pagina, ma il residenziale? Ovviamente gli operatori guardano al residenziale come asset class, non al singolo appartamento in affitto in stile italiano. Il residenziale allargato - che comprende student housing, residenze sanitarie, social housing etc. - viene percepito come un investimento anti-ciclico e quindi su questo fronte i player del real estate non manifestano preoccupazioni, anzi. I portafogli istituzionali In questo contesto vale la pena soffermarsi sul peso del real estate nei portafogli istituzionali. Per scattare questa fotografia, prendiamo i dati da Inrev (Associazione europea degli investitori in veicoli immobiliari non quotati). Nel suo ultimo report Inrev evidenzia un peso del real estate non quotato pari all’11,3% nei portafogli degli investitori istituzionali a fine 2019, contro l’8,1% del 2012. La tendenza, prima del Covid, era di un ulteriore aumento, con una previsione di 98 miliardi di euro di investimenti nell’immobiliare europeo nel 2020, 20 miliardi in più che nel 2019. Un piccolo spostamento percentualsi traduce in grandi investimenti. Che però oggi sono tutti da rivalutare. Fonte: Il Sole 24Ore

Come riconoscerle ed evitarle? Alcuni pensano che sia facile fare una truffa ad una agenzia immobiliare. Nel corso dei miei 35 anni di attività nel settore immobiliare mi sono capitate tante situazioni dove ho "sgamato" in tempo zero dei sedicenti acquirenti di immobili di prestigio che si proponevano chi come alter-ego del sultano del Brunei, chi come emissario di un eminente sceicco arabo o professionisti rampanti che proponevano acquisti in contanti per svariati milioni di euro ma che erano "subordinati" ad uno scambio con valuta estera - solitamente in franchi svizzeri o bitcoin - o addirittura l'ultimo che si proponeva come un alto funzionario finanziario coreano che doveva ritirarsi dall'attività per via del suo "cattivo stato di salute" e che voleva fare investimenti immobiliari in Italia ma che aveva bisogno di un agente di fiducia per portare fuori dal Giappone i suoi risparmi di una vita pari a circa 20 milioni di dollari promettendo un compenso del 20% di tale somma ma che per riceverli avrei dovuto aprire dietro sua "raccomandazione" un conto cifrato a mie spese - circa 10mila dollari - presso la banca UBS Malaysia, “assicurandomi” che alla fine avrebbe prontamente "rimborsato" tutte le spese che avrei sostenuto. Come ho scoperto che si trattava di un tentativo di truffa? Nel modo più semplice possibile! Mi è bastato leggere fin dal suo primo contatto nell'header della sua e-mail l'indirizzo IP di invio e in un attimo ho appreso che le e-mail di "Mr. Jin Son" - così si faceva chiamare - provenivano dagli Stati Uniti, esattamente da State College Pennsylvania, e non dalla Corea del sud dove diceva di essere, quindi ho giocato un po' con lui per vedere fino a dove sarebbe arrivato col suo infantile stratagemma... alla fine è stato divertente. Leggo oggi su un quotidiano online questa notizia: Si fingono intermediari immobiliari per truffare una donna, scoperti e denunciati I quattro avevano preso di mira una donna spezzina che aveva messo in vendita un immobile del valore di novecentomila euro. Dopo aver allestito anche falsi uffici a Milano si erano fatti consegnare 120mila euro in lingotti d'oro. La Spezia - I Carabinieri della sezione Operativa della compagnia della Spezia hanno scoperto una sofisticata truffa ai danni della proprietaria di un immobile di valore che era in vendita. La donna è stata infatti contattata da un gruppo di sedicenti intermediari di una società estera specializzata nella vendita di immobili di pregio, che le hanno detto di aver ricevuto mandato per l'acquisto della sua proprietà di circa 900mila euro situata nel centro cittadino. La vittima è stata infatti invitata anche a Milano presso gli uffici della sede dell'agenzia, ricostruiti ad arte, e lì è stta convinta a concludere il compromesso per l'acquisto dell'immobile. Per completare la compravendita, i malintenzionati hanno inoltre chiesto alla donna – sulla base della volontà espressa dal presunto, inesistente, acquirente – di corrispondere la commissione per la compravendita pari al 10% del valore complessivo del bene, in lingotti d'oro. Assecondando le indicazioni ricevute dai malfattori infatti la donna – accompagnata presso una società specializzata del settore – ha consegnato loro 120mila euro in preziosi lingotti, in attesa di perfezionare la cessione. Ovviamente una volta ricevuto il bottino i presunti intermediari si sono dileguati e la signora, sospettando il raggiro ha subito avvertito i Carabinieri. Gli accertamenti eseguiti dai Militari hanno così permesso di appurare che gli uffici della sedicente società milanese nel frattempo erano stati svuotati ma questo non ha comunque impedito l'identificazione di quattro persone, tutte originarie del Nord Italia e di età compresa fra i 32 e i 64 anni che a vario titolo hanno partecipato al raggiro. Tutti dovranno ora rispondere di truffa aggravata dall'ingente danno economico provocato, commessa in concorso. Sono ancora in corso infine ulteriori approfondimenti utili a stabilire eventuali responsabilità degli stessi indagati in ordine a possibili analoghi episodi avvenuti sul territorio nazionale. (Fonte: CDS News La Spezia) Come riconoscere ed evitare le truffe nel Luxury Real Estate? In primo luogo, consiglio ai proprietari di immobili di fascia alta di evitare di fare da soli ed affidarsi ad un professionista abilitato con comprovata esperienza nel Luxury Real Estate - come ad esempio il sottoscritto - che ha i mezzi per verificare la veridicità della provenienza dei potenziali acquirenti e della loro solidità economica. In secondo luogo, diffidare da chi vi contatta via e-mail millantando di essere chissà quale eminenza e controllate SEMPRE l'indirizzo IP di invio nell'header con IPTracker. Inoltre, evitate anche di accettare transazioni e pagamenti con giri strani di denaro contante o oggetti preziosi - vi rimando all'articolo sopra citato - e di accettare di fare appuntamenti nelle hall degli alberghi, uno dei luoghi preferiti dai truffatori di ogni genere. Per ultimo, controllate sempre le credenziali di chi si presenta a voi in qualità di agente immobiliare, basta semplicemente rivolgersi alla CCIAA di competenza ed alle associazioni di categoria (FIMAA, FIAIP ecc.) per verificare in pochi minuti la buona fede di chi vi propone di fare affari per loro tramite. Se vi interessa approfondire l'argomento, sono a vostra disposizione. Alla prossima A.N.L.

Molti colleghi pensano che alla fine di questa emergenza tutto ritornerà come prima... invece non sarà così e ti spiego il perché. Ci sono similitudini in confronto a quella della "bolla immobiliare" del 2008? I due contesti sono completamente diversi. Nel 2008, la crisi finanziaria e bancaria aveva indebolito i detentori di azioni, ma l'attività economica che aveva conosciuto una caduta di tendenza non si è fermata netta e ha ripreso in maniera regolare. La situazione attuale è più grave. È una crisi sanitaria con una probabile paralisi quasi totale dell'attività per diversi mesi. Viceversa, nel 2008 lo Stato non è andato in soccorso delle aziende con supporto per i dipendenti, che probabilmente consentirà ad alcuni il passaggio della tempesta. Ciò ridurrà l'impatto di questo terremoto sulle società. Le banche affermano che saremo in grado di sospendere i rimborsi dei prestiti da tre a sei mesi. Questo sostegno bancario e statale è piuttosto rassicurante. Si prevede una caduta dei prezzi nel mercato immobiliare? Per il momento, è molto difficile posizionarsi su questo. Le persone cercheranno di proteggersi andando verso valori sicuri. Normalmente, beni immobili di lusso e oro sono inclusi. Se la ripresa avrà luogo all'inizio di maggio, il mercato dovrebbe riprendere da dove si era interrotto con un riavvio regolare. Se invece questa situazione dura fino a metà luglio, sarà una storia diversa. Tutto dipenderà dalla portata e dalla lunghezza di questa crisi sanitaria. Tuttavia, rimango convinto che gli immobili di fascia alta dovrebbero tenere bene e fare meglio del mercato azionario. E cosa succederà nel settore di mercato medio-basso? Qui la situazione è molto differente. La prima cosa che succederà è che ci sarà un eccesso di offerta dovuta alla massiccia messa in vendita degli immobili di proprietà delle persone che inevitabilmente si troveranno in difficoltà economica a causa della perdita del lavoro non riuscirà quindi a pagare il mutuo, di quelle che chiuderanno l'attività - la ConfEsercenti ha stimato che circa il 40% dei negozi chiuderanno l'attività commerciale - e di quelle persone che che purtroppo sono decedute a causa di questa pandemie e questo porterà ad un crollo verticale dei prezzi delle case almeno del 30 o 40% rispetto all'attuale prezzo di mercato. Per contro vi sarà una scarsità di domanda per la precaria situazione economica dei "sopravvissuti" - perché è questo ciò che realmente saremo - e le banche saranno poco disposte ad erogare mutui e finanziamenti vari se non a posizioni lavorative più che sicure. Non per ultimo, vi sarà molta diffidenza da parte dei proprietari - anche rispettando tutti i protocolli igienici sanitari - nel far entrare degli sconosciuti nelle loro case, specie se vi sono persone anziane, e questo complicherà non poco il normale svolgimento delle transazioni poiché i tempi delle trattative si allungheranno notevolmente. In conclusione, dopo il Coronavirus il mercato di fascia alta non risentirà più di tanto le conseguenze di questa crisi, mentre quello di fascia medio-bassa sarà in difficoltà per via dell'esigenza di dover vendere e per la difficoltà di accesso al credito degli acquirenti. Chi ne ricaverà i maggiori benefits? Con il crollo dei prezzi del mercato medio-basso, chi dovrà - purtroppo - vendere per realizzare sarà costretto inevitabilmente a livellare verso il basso le proprie pretese e chi avrà la disponibilità economica personale senza dover ricorrere all'accesso al credito o che ha i giusti requisiti finanziari o che ha già una pre-delibera mutuo a suo favore, potrà fare degli ottimi affari trovando degli immobili che oggi sono valutati a 2.000 euro/mq a 1.200/1.400 euro/mq.

WHAT IS IT? The tax regime for new residents is dedicated to individuals transferring their residence to Italy and envisages a substitute tax on their foreign income. This beneficial regime aims at enhancing investments and attracting to Italy high-net-worth individuals. WHO CAN ACCESS THE REGIME This tax regime is available for “newly resident” individuals in Italy, who (regardless of their nationality or domicile) have been non-tax resident in Italy for at least 9 years out of the 10 years preceding their transfer to Italy. The incentive regime may be also extended to the family members of these individuals. BENEFITS High-net-worth individuals transferring their tax residence to Italy are enabled to apply a substitute tax to their foreign income, amounting to €100,000 for each fiscal year, in lieu of the Italian Income Tax. Therefore, this taxation represents an alternative to the application of the ordinary taxation and the option is valid for a period of 15 years. The election for the regime may be extended to family members through the payment on their foreign income of a substitute tax amounting to €25,000 per member. Taxpayers may access to the regime submitting an advance tax ruling to the Italian Revenue Agency or exercising the option for substitute taxation in their tax return. Individuals transferring their tax residence have to pay inheritance and donation tax only for properties and assets existing within the Italian territory. CONTACT US FOR MORE INFO.